Ristrutturazione immobili: detrazione 36% e bonus arredi

Le leggi Finanziarie del 2008, 2009 e 2010 hanno prorogato le seguenti condizioni:
- detrazione dalle tasse del 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione della casa;
- IVA ridotta al 10% sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati su immobili residenziali;
- benefici in caso di acquisto di abitazioni ristrutturate.

Il tetto massimo di spesa consentito per calcolare l’agevolazione è di 48.000 € all’anno per edificio.
La detrazione IRPEF è valida solo per i seguenti edifici di Borgo Villa Maggiore: edificio 7, 8 e 9 (Cà del Fittàvol), edificio 11 e 12 (Cà del Secatoj).

Ogni anno, per dieci (cinque o tre, a seconda dei casi) anni, il contribuente detrarrà la quota di spesa relativa, nei limiti dell'imposta dovuta per l'anno in questione. Quindi, se la spesa annua detraibile risulta superiore all'Irpef che deve essere pagata, la detrazione sarà solo pari all'Irpef ed il resto della cifra andrà perso, non essendo recuperabile l'anno successivo (ne' tantomeno rimborsato!).

Possono usufruire della detrazione tutti gli individui soggetti all'Irpef:
- il proprietario od il nudo proprietario;
- il titolare di un diritto di usufrutto;
- il titolare di un diritto di uso;
- il titolare di un diritto di abitazione o superficie;
- il locatario;
- il comodatario;
- il familiare convivente del possessore o del detentore dell'immobile, anche se non legalmente sposato (a patto che i bonifici e le fatture sono a lui intestati). Vedi Cassazione 26543/2008;
- i soci di una cooperativa, sia essa divisa, indivisa o semplice;
- gli imprenditori individuali, eccetto che per gli immobili strumentali o la merce;
- l'acquirente che, nel caso di compromesso in fase di vendita, sia gia' immesso nel possesso ed esegua per se' i lavori (e' necessario che il compromesso sia gia' stato registrato e che l'acquirente indichi gli estremi di tale registrazione nell'apposito modulo di inizio lavori).
Si puo' effettuare detrazione anche nel caso in cui i lavori siano effettuati di persona e quindi siano da detrarre solamente le spese di acquisto dei materiali.

Il bonus è previsto per:
- le spese sostenute per eseguire interventi di manutenzione ordinaria* nelle parti comuni di edifici residenziali, da dividere tra i condomini secondo le quote condominiali;
- gli interventi di manutenzione straordinaria* realizzati su immobili di qualsiasi categoria (anche rurale);
- le opere di restauro e risanamento conservativo;
- i lavori di ristrutturazione edilizia sia per gli appartamenti singoli che per gli impianti condominiali.

Il “testo unico dell'edilizia" (d.p.r.380/01), art.3 comma 1 (lettere "a" e "b") definisce:
- interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Oltre alle spese per l’esecuzione dei lavori, possono essere detratte anche quelle relative a:
- progettazione e altre prestazioni professionali connesse;
- prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- messa in regola degli edifici (ex L.46/90 sugli impianti elettrici);
- adeguamento degli impianti a metano (ex. L.1083/71);
- sopralluoghi e perizie;
- oneri di urbanizzazione;
- relazione di conformita' dei lavori alle leggi vigenti;
- acquisto dei materiali;
- l'IVA , i diritti per le concessioni/autorizzazioni/denunce di inizio attivita', le imposte di bollo;
- altri oneri eventuali collegati alla realizzazione dei lavori o degli impianti;
- TOSAP pagata per gli spazi pubblici necessari ai lavori.

Non sono detraibili:
- gli interessi passivi derivanti da mutui (stipulati per effettuare i lavori di restauro);
- interessi bancari su scoperti od altro;
- trasloco dei mobili, spostati per permettere l'esecuzione dei lavori;
- custodia per i mobili.

Per usufruire del bonus:
- Invio comunicazione inizio lavori e documentazione al Centro di Servizio;
- Inviare (tramite raccomandata a/r) o presentare la comunicazione di inizio lavori prima (o contestualmente) dell’inizio degli stessi all'Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto 21 - 65100 Pescara (indirizzo unico per tutta Italia).
Vanno allegati:
- copia della concessione/autorizzazione/Dia (ove previsto);
- dati catastali o fotocopia di domanda accatastamento;
- fotocopia ricevute pagamenti ICI a decorrere dal 1997, se dovuta e se a richiedere le agevolazioni e' il proprietario od altro titolare di diritto di proprieta' (non pero' negli altri casi e neppure nel caso di lavori condominiali).;
- fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese in caso di lavori in conodominii (nel caso di susseguenti aumenti dell'importo preventivato, occorre inviare una nuova tabella con ripartizione delle spese);
- nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetto non titolare di diritto di proprieta', come un locatore od un comodatario: dichiarazione di consenso del proprietario.
E' possibile inoltre produrre una dichiarazione notoria sostitutiva ex art.4, L.15/68, che attesti il possesso di suddetta documentazione e la disponibilita' a mostrarla a richiesta, senza dover cosi' inviare per raccomandata tutti i summenzionati documenti.

Pagamenti tramite bonifico
Le spese detraibili devono venire pagate tramite bonifico bancario (indicando la causale del versamento), indicando anche il codice fiscale di chi effettua i pagamenti (indicandoli tutti se sono più persone a sostenere le spese ed a dover beneficiare delle agevolazioni), nonché la partita IVA (od il codice) della ditta che riceve il pagamento.

Nel caso in cui ci siano variazioni in corso d'opera
come un intervenuto accatastamento del fabbricato rurale, modifiche sulla tabella millesimale oppure se i lavori superassero i 51.645,99 euro, ne andrà data comunicazione al Centro di Servizio.

Frazionamento del bonus per più anni.
Il bonus dev'essere ripartito in dieci rate annuali dello stesso importo. Se il contribuente ha o supera i 75 anni e' resa possibile la detrazione in cinque anni, se ha o supera gli 80 le rate possono essere tre.

Al termine dei lavori.
Occorre trasmettere, per opere complessive superiori ai 51.645,99 euro, una dichiarazione di esecuzione dei lavori al Centro Operativo di Pescara. Essa dovrà essere inviata, per raccomandata a/r, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi dell'anno in cui sono stati terminati i lavori. Questa dichiarazione deve essere sottoscritta da un professionista (ingegnere, architetto o geometra) oppure da un tecnico abilitato. Conservare -per almeno i cinque anni successivi alla dichiarazione, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese eseguite, nonché le ricevute dei bonifici bancari.

Motivi di decadenza.
Non può essere ammessa la detrazione nei seguenti casi (con conseguente perdita del diritto e recupero dell'importo detratto da parte degli uffici finanziari):
-comunicazioni di inizio lavori non preventivamente inviata al Centro di Servizio;
-comunicazione priva dei dati catastali dell'immobile;
-mancanza di allegati relativi alle abilitazioni amministrative richieste dalla legge;
-mancanza di fotocopia della domanda di accatastamento (in assenza di dati catastali) -mancanza delle fotocopie dei versamenti ICI;
-non e' allegata la delibera assembleare e la tabella millesimale per le opere su parti comuni;
-non e' allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori;
-mancata comunicazione alle Aziende Sanitarie Locali quando obbligatoria;
-mancata esibizione delle fatture o ricevute relative alle spese, ovvero del bonifico bancario;
-intestazione di fatture o del bonifico a persona diversa dalla richiedente il beneficio;
-pagamento non eseguito tramite bonifico bancario o postale;
-opere difformi da quelle comunicate al Centro di Servizio, oppure non conformi alle norme urbanistiche od edilizie comunali;
-violazione delle norme relative alla sicurezza sui luoghi di lavoro, nonché quelle contributive (eccetto che nel caso in cui il proprietario sia in possesso di dichiarazione di osservanza da parte della ditta ai sensi dell'art. 4, L.15/68, mostrando così la propria buona fede).
 
Consigliamo in ogni caso di consultare il proprio consulente tributario (commercialista), dato lo scenario normativo e fiscale in continua evoluzione.